Hypothek und Grundschuld

Was ist unter einer Hypothek und einer Grundschuld zu verstehen?

Eine Hypothek und Grundschuld stehen häufig mit der Finanzierung einer Immobilie in Verbindung. Wenn Sie zum Beispiel ein Eigenheim mithilfe einer Baufinanzierung erwerben, bekommen Sie entweder ein Hypothekendarlehen oder ein normales Annuitätendarlehen. Die letzte Variante kommt dabei am häufigsten zum Einsatz.

Die Aufnahme einer Hypothek als Hypothekendarlehen bedeutet also:

  • Das Kreditinstitut zahlt Ihnen einen bestimmten Geldbetrag als Hypothekenkredit aus
  • Und der Kreditgeber bekommt von Ihnen das Recht zur Verwertung der Immobilie eingeräumt, wenn Sie nicht länger in der Lage sind, Ihre Hypothekenschuld zurückzuzahlen

Rechtlich betrachtet ist eine Hypothek ein Grundpfandrecht. Es ist für die Bank eine Sicherheit, falls der Kredit ausfällt, also nicht mehr bedient wird. Dieses Grundpfandrecht berechtigt den Kreditgeber zur Verpfändung des Grundes und der darauf befindlichen Immobilie, damit er seinen Geldbetrag zurückerhält.

Was ist mit der Aufnahme einer Hypothek gemeint?

Wer von der Aufnahme eines Hypothekendarlehens spricht, meint in der Regel eine Baufinanzierung. Solch ein Grundpfandrecht kann auch heißen, dass ein Hauseigentümer sein Haus beleiht, beispielsweise für die Sanierung der Immobilie.

Der korrekte Begriff wäre jeweils die Aufnahme eines Hypothekendarlehens inklusive Grundpfandrecht. Weil dieses Recht mit dem Kauf einer Immobilie zusammenhängt, wird ein Hypothekendarlehen im Grundbuch vermerkt. Dies erledigt ein Notar. Er gibt die notwendigen Informationen für die Eintragung an Ihr zuständiges Grundbuchamt weiter.

Die Eintragung einer Hypothekenschuld im Grundbuchamt enthält:

  • Gläubiger
  • Betrag der Forderung
  • Zinssatz
  • alle Nebenleistungen samt deren Wert

Der Gläubiger erhält vom Grundbuchamt einen Hypothekenbrief ausgestellt. Diese Form wird daher Briefhypothek genannt. Das Gegenstück heißt Buchhypothek, denn ihre Eintragung in das Grundbuch erfolgt ohne einen Brief.

Briefhypothek und Buchhypothek

Die Briefhypothek ist die übliche Form. Der Gläubiger kann in diesem Fall allein mit dem Hypothekenbrief, ohne eine weitere Grundbucheintragung, sowie einer schriftlich formulierten Abtretungserklärung den Abtritt seiner Forderungen zum Ausdruck bringen.

Das wird zum Beispiel notwendig, wenn der Kreditnehmer im Anschluss an die Zinsbindungsfrist eine preisgünstigere Anschlussfinanzierung eines anderen Kreditinstitutes wählt.

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Briefhypothek erspart Ihnen und allen anderen Beteiligten viel Zeit. Sie ist außerdem preiswerter als Buchhypothek abzutreten, denn die müssten Sie wiederholt in das Grundbuch eintragen lassen, was kostenpflichtig ist.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Bei den zwei Grundpfandrecht gibt es diese Unterschiede:

Die erste Variante ist nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, das Hypothekendarlehen schon. Ein Hypothekengrundpfandrecht wird während der Abtragung des Kredites niedriger, genauso wie die Darlehenssumme abnimmt. Wenn Sie beispielsweise schon das halbe Darlehen zurückgezahlt haben, beträgt die Hypothekensumme ebenfalls nur die halbe Kreditsumme.

Bei der Grundschuld ist das anders, also bei der Tilgung des Darlehens sinkt die Schuldsumme ebenfalls, aber eine Grundschulddarlehen bleiben vollumfänglich bestehen.

Wenn Sie die Abschlussrate Ihres Hypothekendarlehens bezahlt haben, erlischt eine Hypothekenschuld nach der Begleichung der Schuld. Die kreditgebende Bank hat nun keinen Forderungsanspruch mehr auf Ihr Eigenheim.

Eine Grundschuld allerdings bleibt stets in ihrer gesamten Summe bestehen, auch nach der Rückzahlung Ihres Darlehens. Die Grundbucheintragung bleibt in beiden dieser Fälle bestehen und die Löschung erfolgt über Ihren Notar.

Die Vorteile einer Grundschuldeintragung gegenüber einer Hypothekeneintragung

Das Grundschulddarlehen stellt für die Banken die nicht so aufwändige und günstigere Methode dar. Deshalb verdrängt es nach und nach das altbekannte Hypothekendarlehen, wenn es um ein Grundpfandrecht geht.

Grundschulddarlehen haben für den Kreditgeber den Vorteil, dass er bei Zahlungsunfähigkeit seitens des Schuldners schneller eine Zwangsvollstreckung bewirken kann, als es bei der Hypothekendarlehen der Fall ist. Wenn Sie mehrere Monatsraten im Zahlungsverzug sind, kann der Gläubiger gleich ohne die Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens oder einen Pfändungsantrag, eine Zwangsversteigerung erwirken.

Sie hat auch einen Vorteil für Kreditschuldner. Sie haben die Möglichkeit, Ihre Grundschuldsumme auch nach einer vollständigen Darlehenstilgung bestehen zu lassen. So können Sie diese für andere Zwecke nutzen, zum Beispiel als Kreditsicherung, wenn Sie einen erneuten Kredit für die Immobiliensanierung aufnehmen. Hier tragen Sie keine neuerlichen Kosten für den Grundbucheintrag.

Wenn Sie umschulden, ist eine Löschung und anschließende Neueintragung im Grundbuch nicht notwendig. Das erspart Ihnen hohe Gebühren. Eine schriftlich verfasste Abtretungserklärung des einen Kreditgebers an den anderen reicht aus.

Die Rangordnung bei Zwangsversteigerungen

Bei Baufinanzierungen mit einem Hypothekendarlehen wird bei Zwangsversteigerungen zwischen erstrangigen sowie zweitrangigen Grundpfandrechte unterschieden. Auf einer Immobilie können auch mehrere Grundpfandrechte lasten.

Die Rangfolge der Eintragungen im Grundbuch ist dann entscheidend, wenn Sie Ihren Kredit nicht weiter abzahlen können. Hier bekommt der zuerst eingetragene Gläubiger als erster Geld.

Wer an der ersten Stelle eingetragen ist, hat demzufolge eine größere Sicherheit als die nachrangigen Gläubiger. Für die erstrangigen Hypothekendarlehen ergeben Banken gern preisgünstige Kreditkonditionen an. Wenn ein Kreditgeber weiter hinten im Grundbuch steht, wird ein Darlehen teurer.

Beleihungswert

Ob ein Hypothekendarlehen erstrangig oder zweitrangig ist, ist abhängig vom Beleihungswert einer als Kreditsicherheit dienenden Immobilie.

Der Beleihungswert wird als Wert einer Immobilie verstanden, welchen eine Bank bei einem Verkauf dieser Immobilie bekommen würde. Geldgeber stehen gern auf der sicheren Seite, daher vergeben sie Immobilienkredite meist nicht in der vollständigen Höhe, sondern zum Beleihungswert.

Die genaue Höhe wird seitens des Geldgebers nach dessen Kriterien festgelegt. Dieser beträgt in der Regel ungefähr 80 Prozent vom Kaufpreis. Sie sollten die verbleibenden 20 Prozent in Form von Eigenkapital beisteuern. Seit ein paar Jahren gibt es auch 100-Prozent-Finanzierungen sowie Baufinanzierungen ohne Eigenkapitalanteil.

Damit das Grundpfandrecht als erstrangiges oder zweitrangiges Hypothekendarlehen eingestuft wird, werden auch sogenannte Beleihungsgrenzen herangezogen. Diese bestimmen die einzelnen Gläubiger selbst. Einige setzen diese Grenze auf 80 Prozent vom Beleihungswert, andere wählen 45 Prozent.

Befindet sich die Kredithöhe innerhalb dieser Beleihungsgrenze, ist es eine Hypothekenschuld ersten Ranges. Wenn die Kredithöhe zwischen der Beleihungsgrenze sowie dem Beleihungswert liegt, ist es eine Hypothekenschuld zweiten Ranges.

Löschung einer Hypothekeneintragung oder einer Grundschuld

Eine Hypothekenlöschung stellt keine Kündigung eines Hypothekendarlehens dar. Sobald Sie Ihre Hypothekendarlehen bezahlt haben, hat der Gläubiger automatisch keine Ansprüche mehr auf Ihre Immobilie. Dennoch bleibt sie als Grundbucheintrag erhalten, bis Sie diesen löschen lassen.

Zur Löschung eines Grundschulddarlehens ist eine sogenannte Löschungsbewilligung erforderlich, die Ihnen Ihre kreditgebende Bank ausstellt. Dieser Löschungsantrag wird vom Notar beglaubigt, der diese dem Grundbuchamt übersendet. Sobald sämtliche Voraussetzungen zutreffen, wird Ihre Löschungsbewilligung rechtskräftig.

Gelegentlich ist die Löschung einer Grundschuldeintragung sinnvoll, wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen. Zahlreiche Kaufinteressenten möchten ein unbelastetes Objekt mit einem einwandfreien Grundbucheintrag erwerben.

Rechte und Pflichten bei der Grundschuld

Hypotheken- sowie Grundschulddarlehen sind Grundpfandrechte und fungieren als Sicherheiten bei Krediten. Sie als Darlehensschuldner sind zur Zahlung der monatlichen Kreditraten verpflichtet. Wenn Sie diese Pflicht nicht erfüllen, ist der Kreditgeber zur Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie berechtigt. Er bekommt den ihm zustehenden Teil aus der Verkaufssumme.

Für die Rechte der Grundschuld erfolgt ein Grundbucheintrag.

In der Regel sind frühere Einträge vorrangig vor nachfolgenden. So werden bei Zwangsversteigerungen die Gläubiger nach der Reihenfolge Ihres Grundbucheintrags berücksichtigt, wenn es um die Verteilung der Summe aus der Zwangsversteigerung geht. Das setzt sich so lange fort, bis die Versteigerungssumme vollständig aufgeteilt wurde.

Wenn der Gläubiger ein minimales Ausfallrisiko eingehen möchte, sollte er also möglichst weit vorn im Grundbuch stehen.

Bei der Beantragung der Zwangsversteigerung hat der Gläubiger den Immobilieneigentümer erst einmal auf die Duldung einer Zwangsvollstreckung zu verklagen. Da das kosten- und zeitaufwändig ist, fordern viele Gläubiger daher eine vollstreckbare Hypotheken- oder Grundschuldeintragung an.

Der Immobilieneigentümer ist damit bereits mit der Hypotheken- oder Grundschuldurkunde einer Zwangsvollstreckung unterworfen. Die Urkunde vom Notar ist der Ersatz für das Urteil des Gerichts. Somit kann der Gläubiger die Vollstreckung schneller einleiten.

Frank Fuchs, der Kreditsachverständige für Gutachten um Werstellungsfehler aufzudecken
Über den Autor

Frank Fuchs ist Kreditsachverständiger aus Überzeugung.

„Ca 90% der Banken halten sich im variablen Kreditbereich nicht an gesetzliche Vorgaben.“ | Frank Fuchs

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